Kajian “Surat Kuasa Menjual” (versi PPT)

SURAT KUASA

Pengertian

Perjanjian antara pihak Pemberi Kuasa (lastgever, mandate) dengan Penerima Kuasa (lasthebber, mandatory) untuk melaksanakan hal tertentu.

Dasar Hukum

Dasar Hukum tentang pemberian kuasa diatur dalam KUHPerdata (Burgerlijk wetboek voor Indonesie) Pasal 1792 s.d. Pasal 1819.

Sifat

  • Sebagai salah satu bentuk perikatan karena perjanjian maka Kuasa harus memenuhi ketentuan 1320 BW;
  • Bersifat garansi kontrak atau sebatas mandat yang diberikan dan tidak boleh melebihi wewenang yang diberikan, karena akan menjadi tanggung jawab penerima kuasanya;
  • Kuasa adalah “perjanjian tidak sempurna”;

ALASAN SURAT KUASA MENJUAL

Pada prinsipnya sebenarnya kuasa untuk menjual diberikan oleh karena pihak penjual (pemilik tanah) tidak dapat hadir sendiri pada saat pembuatan akta jual beli karena alasan-alasan tertentu, misalnya:

  • pelaksanaan penjualan terjadi di luar kota atau ia tidak dapat meninggalkan pekerjaannya.
  • Pihak Pembeli telah membayar lunas seluruh harga jual beli akan tetapi jual beli tersebut belum mungkin untuk dilaksanakan.
  • Tanah ybs akan dijual kembali kepada pihak lain. Hal ini biasanya dibuat oleh mereka yang bergerak dalam bidang jual beli tanah atau oleh para Makelar Tanah untuk menghindari pembayaran pajak.

BENTUK SKM

  • Pasal 1796 KUHPerdata menentukan ” Pemberian kuasa yang dirumuskan dalam kata-kata umum, hanya meliputi perbuatan-perbuatan pengurusan. Untuk memindahtangankan benda-benda … hanya dapat dilakukan oleh seorang pemilik diperlukan suatu pemberian kuasa dengan kata-kata yang tegas.”
  • Berdasarkan ketentuan pasal 1796 KUHPerdata tersebut, Kuasa untuk menjual haruslah diberikan dalam bentuk kuasa khusus dan menggunakan kata-kata yang bersifat tegas. Kuasa untuk menjual tidak boleh menggunakan kuasa umum.
  • Disamping itu kuasa untuk menjual haruslah notariil atau sekurang-kurangnya diberikan dalam bentuk akta kuasa yang dilegalisasi dihadapan notaris.
  • Tidak ada ketentuan yang mengaturnya secara tegas, tapi dalam praktek kuasa untuk menjual dalam bentuk surat kuasa yang dibuat di bawah tangan sulit untuk diterima (bahkan tidak dapat dipergunakan karena menanggung risiko atas kebenarannya).

JANGKA WAKTU

  • Surat kuasa menjual, tunduk pada pengaturan surat kuasa dalam pasal 1792 – pasal 1819 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).
  • Dalam pasal-pasal ini, tidak ada pengaturan mengenai jangka waktu berlakunya suatu surat kuasa. Jadi, jangka waktu berlakunya suatu surat kuasa bergantung pada kesepakatan para pihak, sesuai dengan asas kebebasan berkontrak dalam pasal 1338 KUHPer.
  • Masih berlakunya Kuasa yang bersangkutan pada saat pembuatan akta
  • Berakhirnya pemberian kuasa diatur dalam Pasal 1813, 1814 dan pasal 1816 KUHPerdata.
  • Pasal 1813 KUHPerdata : “Pemberian kuasa berakhir: dengan ditariknya kembali kuasanya si kuasa; dengan pemberitahuan penghentian kuasanya oleh si kuasa; dengan meninggalnya, pengampuannya atau pailitnya si pemberi kuasa maupun si kuasa; …”
  • Pasal 1814 KUHPerdata : “ Si pemberi kuasa dapat menarik kembali kuasanya manakala itu dikehendakinya, dan jika ada alasan untuk itu memaksa si kuasa untuk mengembalikan kuasa yang dipegangnya.”
  • Pasal 1816 KUHPerdata : ” Pengangkatan kuasa baru, untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama, terhitung mulai diberitahukannya kepada orang yang belakangan ini tentang pengangkatan tersebut.”
  • Pengecualian terhadap ketentuan mengenai berakhirnya kuasa biasanya dilakukan dengan mengenyampingkan ketentuan mengenai berakhirnya kuasa yang diatur dalam pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata tersebut.

PERTANYAAN (1)

Kuasa yang berisikan klausul yang menyatakan kuasa tersebut tidak dapat dicabut kembali dan tidak berakhir oleh karena sebab-sebab apapun juga termasuk sebab-sebab yang diatur dalam  pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata apakah bisa disebut surat kuasa mutlak?

SURAT KUASA MUTLAK

  • Dalam peralihan hak atas tanah melalui proses jual beli yang diatur dalam PP 24/1997 ttg Pendaftaran Tanah, jual beli tanah hanya bisa menggunakan Surat Kuasa Khusus yang harus khusus obyeknya karena Surat Kuasa itu dilekatkan pada Akta jual belinya, dan dilampirkan Sertifikat asli hak atas tanah dimaksud.
  • Pasal 39 ayat (1) PP 24/1997 PPAT menolak untuk membuat akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak;”
  • Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, menjelaskan bahwa Surat Kuasa Khusus dimaksud adalah Surat Kuasa Khusus yang bentuknya bisa Akta Notaris, dan yang dilegalisir oleh Notaris bila si pemberi kuasa tidak bisa hadir.

SURAT KUASA MUTLAK (2)

  • Sesuai ketentuan yang tercantum dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997, sebelumnya diatur dalam Instruksi Mendagri No. 14 tahun 1982, kuasa untuk menjual tidak boleh diberikan dalam bentuk kuasa mutlak.
  • Pasal 39 ayat (1) huruf d PP No. 24 tahun 1997 à PPAT menolak pembuatan akta, jika salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak.
  • Sehubungan dengan hal tersebut oleh karena kuasa untuk menjual tidak boleh diberikan dalam bentuk kuasa mutlak maka untuk kuasa yang tidak berkaitan dengan adanya perjanjian pokok yang menjadi dasar pemberiannya, berlaku baginya ketentuan mengenai berakhirnya kuasa yang diatur dalam Pasal 1813, 1814 dan Pasal 1816 KUHPerdata.

SURAT KUASA MUTLAK (2)

  • Intruksi Mendagri menyatakan “Kuasa Mutlak yang dimaksud dalam Diktum Pertama adalah …kuasa yang didalamnya mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa… Kuasa  Mutlak yang pada hakekatnya merupakan pemindahan hak atas  tanah  adalah  Kuasa  Mutlak  yang  memberikan  kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum dapat dilakukan oleh pemegang haknya.”
  • Selanjutnya Penjelasan Pasal 39 ayat 1 PP No. 24 tahun 1997 menyatakan bahwa “…surat kuasa mutlak adalah pemberian kuasa yang tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa, sehingga pada hakekatanya merupakan perbuatan hukum pemindahan hak.
  • Jadi pada hakekatnya kuasa mutlak adalah kuasa yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala perbuatan hukum yang pada prinsipnya hanya dapat dilakukan oleh seorang pemegang hak atas tanah dan tidak dapat ditarik kembali oleh pihak yang memberi kuasa.

PENGECUALIAN SURAT KUASA MUTLAK

  • Terdapat kuasa mutlak yang diperbolehkan / tidak termasuk dalam larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 39 PP 24/1997 maupun Instruksi Mendagri 14/1982.
  • Yaitu kuasa-kuasa yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan atau merupakan satu kesatuan dari suatu perjanjian (integrerend deel) yang mempunyai alas hukum yang sah atau kuasa yang diberikan untuk kepentingan penerima kuasa agar penerima kuasa tanpa bantuan pemberi kuasa dapat menjalankan hak-haknya untuk kepentingan dirinya sendiri.
  • Hukum perdata mengenal asas freedom of contract (kebebasan berkontrak) sebagaimana pasal 1338 BW. Berdasarkan Yurisprudensi Putusan MA No. 731 K/Sip/1975 dan No. 3604 K/SPdt/1985 yang antara lain memberikan dasar bahwa kuasa yang tidak dapat dicabut kembali atau irrevocable, onherrooeplijk.
  • Misalnya pemberian kuasa menjual untuk melaksanakan jual beli yang telah diatur di dalam suatu Pengikatan Jual Beli atau Perjanjian Kerjasama Untuk Membangun Proyek Perumahan.
  • Pembuatan PPJB dan Kuasa Untuk Menjual untuk kepentingan para investor/calo tanah
  • Di dalam praktek banyak terjadi pembuatan akta dilakukan untuk memenuhi permintaan para investor.
  • Hal ini terjadi misalnya pada saat Investor ybs membeli tanah maka akan dibuat PPJB (lunas) dan Kuasa Untuk Menjual (ada klausul dibolehkan juga untuk menjual kepada pihak lain yang ditentukan penerima kuasa). Pada saat pelaksanaan jual beli maka jual beli akan dilakukan antara Investor ybs dengan Pihak Ketiga sebagai pembeli.
  • Untuk menghindari larangan oleh pihak BPN maka jual beli akan dilaksanakan di PPAT lain (bukan PPAT yang sama dengan PPAT yang membuat PPJB dan Kuasa Untuk Nenjual selaku notaris). Sebelum melaksanakan jual beli ybs biasanya PPJB yang telah dibuat dibatalkan terlebih dahulu.
  • Pembatalan tersebut biasanya bertujuan agar Kuasa Untuk menjual tersebut menjadi kuasa yang berdiri sendiri sehingga penjualan tanah tersebut dapat dilakukan langsung dari Pemilik tanah awal kepada pihak ketiga dimana pemilik tanah diwakili oleh Investor.
  • Dalam hal ini sering tidak disadari apakah kuasa tersebut masih berlaku atau tidak. Karena dengan dilakukannya pembatalaan PPJB ybs berarti Kuasa tersebut yang semula merupakan kuasa yang bersifat mutlak menjadi kuasa yang berakhir karena sebab-sebab yang diatur dalam pasal 1813, 1814 dan 1816 KUHPerdata.

PELAKSANAAN PRAKTEK NOTARIS-PPAT

  • Masih ada Notaris-PPAT yang kurang memperhatikan hal-hal yang diuraikan diatas.
  • Hal tersebut dapat berakibat kemungkinan pada saat akta Jual beli dibuat ternyata pemberi kuasa telah meninggal dunia. Jika hal tersebut terjadi maka tentunya akta jual beli yang bersangkutan batal demi hukum.
  • Dalam praktek yang diperhatikan oleh PPAT biasanya hanya berkaitan dengan waktu pemberian kuasa tersebut, yaitu apakah kuasa tersebut telah lewat dari 1 (satu) tahun atau belum, sesuai yang diperbolehkan oleh pihak BPN.
  • Sekalipun kuasa tersebut belum lewat 1 (satu) tahun kita tetap harus meneliti apakah kuasa tersebut masih berlaku atau tidak.

PERTANYAAN (2)

Bagaimanakah posisi Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani dengan Hak Tanggungan?

SKM VS HAK TANGGUNGAN

  • Dalam praktik ada pihak kreditor yang meminta kepada debitor untuk membuat Surat Kuasa Menjual padahal untuk perjanjian utang piutangnya tersebut sudah diikat atau dijamin dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) yang didalamnya telah mengatur janji – janji sebagaimana yang tertuang dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT.
  • Bahwa menurut kreditor kuasa menjual itu sangat efektif, lebih mudah, biayanya murah dan tidak berbelit-belit apabila objek jaminan akan dijual pada saat debitor wanprestasi/cidera janji. Selain itu, Bank menggunakan kuasa menjual untuk menghindari biaya lelang sebesar 10 % (sepuluh persen).
  • Namun dalam praktik penjualan objek jaminan apabila debitor wanprestasi dilakukan setelah debitor membuat dan menandatangani penyerahan sukarela yang berisikan bahwa debitor sama sekali tidak keberatan untuk dijual tanah yang menjadi objek jaminan apabila debitor wanprestasi/cidera janji dengan syarat apabila terjadi kelebihan harga dari objek jaminan maka kelebihan harga tersebut dikembalikan kepada debitor.
  • Kekuatan mengikat dari Surat Kuasa Menjual terhadap objek jaminan yang dibebani/diikat dengan Hak Tanggungan
  • kuasa menjual tidak mempunyai kekuatan mengikat, karena kalau terjadi wanprestasi dari debitor yang dipakai atau dipergunakan untuk menjual objek jaminan adalah Hak Tanggungan karena Hak Tanggungan didaftar dan diatur oleh undang-undang.
  • kreditor apabila akan menjual objek jaminan dengan menggunakan kuasa menjual maka, terlebih dahulu kreditor meminta surat penyerahan sukarela dari debitor.
  • Sesuatu pembebanan terhadap hak atas tanah harus didaftarkan dan salah satu sifat dari hukum jaminan adalah bersifat publisitas agar orang lain atau pihak ketiga dapat mengetahui bahwa hak atas tanah tersebut telah dijaminkan atau dibebani dengan hutang.

ANATOMI SKM

Adapun susunan dan anatomi dari akta kuasa menjual adalah sebagai berikut :

  • Kepala atau Judul; “ Kuasa Menjual “, menggambarkan mengenai isi atau jenis kesepakatan yang disepakati oleh para pihak. Kepala atau judul harus sesuai dengan isinya. Di bawah judul atau kepala dicantumkan nomor akta.
  • Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris; penulisan Jam/Pukul, tanggal, bulan dan tahun penandatanganan serta tempat kedudukan Notaris pada satu akta (perjanjian kuasa) mutlak adanya dan diletakkan pada bagian awal. Hal ini sangat perlu dalam kaitannya dengan keabsahan kapasitas para pihak dan keabsahan dari kesepakatan yang telah dicapai.
  • Komparisi (identitas para pihak); (kreditor dan debitor). Pada bagian ini juga harus tergambar dengan jelas dan tegas mengenai kecakapan atau kewenangan dari para pihak dalam bertindak, serta kapasitasnya dalam bertindak (kapasitas pribadi, mewakili badan hukum atau mewakili orang lain lain ataukah mewakili jabatan).
  • Premis; bagian ini penting untuk di tuangkan dalam akta (perjanjian kuasa), karena dengan adanya premis pembaca dapat dengan mudah memahami alasan, dasar, maksud dan tujuan dilakukan/diadakannya akta (perjanjian kuasa) serta untuk memperjelas kepala/judul kontrak/perjanjian serta memudahkan para pihak atau orang lain menafsirkan isi perjanjian apabila terjadi perselisihan.
  • isi akta (kuasa menjual); mengatur mengenai hak dan kewajiban para pihak.
  • Penutup akta (perjanjian kuasa); pada bagian ini menjelaskan bahwa akta (perjanjian kuasa) termaksud dibuat dan ditandatangani serta diselesaikan pada tempat, tanggal dan bulan serta tahun. Selain itu juga diatur mengenai keberlakuannya satu akta (perjanjian kuasa) yang dibuat dan ditandatangani.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s